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张某诉石某房屋买卖合同纠纷案案例分析

作者:韩 鑫  发布时间:2014-06-27 11:31:10


 

张某诉石某房屋买卖合同纠纷案

——房屋买卖口头协议及约定补偿纠纷的处理

关键词:口头协议履行义务 补偿

裁判要点:房屋的产权人与买受人达成了买卖房屋的口头协议,买受人依协议支付购房款后,出让人即将房屋交付,并将购房原始收据原件交付给买受人,买受方已履行主要义务,出让方接受并履行了交付义务,该交易行为符合民间房屋买卖的交易习惯,应视为被告已将房屋及房屋相关权利出让给原告,买卖合同成立。

相关法条:《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第一百零七条。

案件索引:河北省邢台市桥东区人民法院(2012)邢东民初字第363号民事判决书

基本案情:原告张某诉称,邢台某公司上世纪90年代在邢台市桥东区新华南申庄建造了几栋职工住宅楼,被告石某系该公司职工,1997年该公司进行房改,将该职工住宅楼X号楼X单元XX号房的部分产权出售给了被告,被告于199744日向公司交付了5561.49元购房款,取得了该房屋60%的产权,40%的产权归单位持有,19971028日办理了房屋所有证。1998年原告通过其妹夫王某和郭某的介绍撮合,与被告达成口头协议买卖诉争房屋,约定:原告向被告支付18000元房款,被告将该房屋出售给原告,以后被告所在公司出售该房屋剩余40%产权时,所需款项由原告承担。根据约定,被告向原告支付了18000元房款,买下了该房屋,并开始让其父亲张某甲在此居住生活。200061日原邢台某公司房地产公司向被告发出通知,让其在200065日前携带3674.77元购房款和36.7元服务费到公司办理增购房屋40%产权的手续,被告将该通知交给了原告,让原告办理增购手续。原告因资金紧张未及时办理。2010年原告再次找到被告协商办理房产过户,被告要求原告先向邢台某公司补交40%产权房款再办理过户手续。2010114日邢台某公司与邢台市某房地产服务中心签订了关于诉争房屋的《产权核定委托合同》,某房地产服务中心根据该委托合同收取的181元委托代理服务费由原告以被告的名义支付。20111220日原告根据某房地产服务中心的测算评估情况,以邢台某公司的名义向邢台市住房委员会缴纳了9250.1元房款,完成了诉争房屋剩余40%产权的购买。20111222日原告和被告在邢台市房产管理局签订了一份房屋买卖合同,被告石某承诺:该诉争房屋40%产权增购手续完成后立即将该房产过户到原告名下,违约则按照迟延天数每日向原告支付1000元的违约金。当天原告向邢台市房地产交易中心缴纳了37元的转让手续费,还向房管部门缴纳了40元房产登记费,但房管部门向被告发证后,被告却突然要求原告出示最初的书面购房协议和收款收据,见原告拿不出相应手续,就拒绝办理过户手续。原告认为被告不履行合同义务的行为背离了诚信原则,侵害了原告的合同权益,特提起诉讼,请求判决确认原告与被告之间关于“邢台市桥东区新华南X#X-X-X号房屋”买卖合同成立;判令被告继续履行房屋买卖合同义务,协助原告办理诉争房屋过户登记手续,将该房屋的所有权转移给原告,支付该房屋过户过程中须由转让方承担的税费,并向原告支付10000元的违约金;诉讼费由被告承担。

被告石某口头辩称,诉争房屋是被告集资买的职工福利房,由被告的父亲石某甲使用,由于石某甲和王某都是一个单位的同事,平时关系较好,就将诉争房屋租给了王某,可是石某甲去世后,王某告诉被告说诉争房屋已经由石某甲以18000元卖给了张某,并说有合同和手续,因为房价涨了经过协商由张某补偿给被告40000元,就由原告付费以石某的名义办理了诉争房屋剩余40%产权的增购手续。后王某又找到被告讨价还价把补偿降到26000元,结果办理过户手续时,原告既没有拿出买房手续,也没有给付被告26000元,被告就没有给原告办理过户手续。认为原告没有购买诉争房屋的合同而欺诈被告要求过户,答应补偿被告26000元又不诚信,请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明,被告石某在邢台某公司工作期间,于199744日向邢台某公司支付5561.49元购买了位于邢台市桥东区新华南X#X-X-X的房改房屋,并于19971028日办理了邢市字第XXXXXX号房产证,登记为房改出售的标准价房,产权比例为个人60%,单位邢台某公司40%1998年,原告石某委托其妹夫王某(男,汉族,1963XX日出生,住邢台市桥东区XX号某公司家属院X-X-X,邢台某公司职工)与被告石某协商购买诉争房屋,被告表示原告一方可以与其父亲石某甲协商购房,随后王某与其同事郭某(男,汉族,1960XX日,住邢台市桥东区X大街X号某家属院X号楼X号,邢台某公司职工)找到石某甲,石某甲代理石某与代理张某的王某达成房屋买卖口头协议:张某以18000元的价格购买石某位于邢台市桥东区新华南X#X-X-X的房屋。随后王某和郭某向石某甲交付了购房款18000元,石某甲将购房收据原件和房屋一同交付给了王某一方,表示该房屋已经属于原告,原告的父亲张某甲开始在此居住生活。200061日,邢台某公司房地产公司向被告发出通知,请被告交款办理诉争房屋剩余40%的增购手续,被告遂将该通知原件交给原告让其自行办理,但原告未予及时办理。20103月石某甲去世。随后原告再次找到被告协商办理房屋过户,被告遂将房产证交给原告并配合由原告出资以被告的名义办理了产权核定、测算评估、产权增购、房产登记手续,于20111222日取得了单独所有的新房产证(邢房权证桥东字第XXXXXX号),坐落地址更正为桥东区新华南路某家属院X号楼XX单元X。后被告以原告没有书面购房协议和收款证明为由,拒绝办理过户,原告委托王某、郭某与被告协商解决,被告认可买卖事实,但因补偿事宜原、被告双方未能达成一致意见,至今未予协助过户。

裁判结果:一、本判决生效后7日内,被告石某协助原告张某办理桥东区新华南路某家属院X号楼XX单元X(邢房权证桥东字第XXXXXX号)房屋过户手续,过户费用依法律法规和有关规定执行。

二、驳回原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求。

案件受理费100元,由原、被告各负担50元。

裁判理由:法院认为,被告石某作为诉争房屋的产权人,可以授权其父亲石某甲处分诉争房屋,原告石某委托王某在被告的指示下,与石某甲达成了买卖房屋的口头协议,原告依协议向石某甲支付购房款18000元后,石某甲即将房屋交付给了原告,并将购房原始收据原件交付给原告,买受方已履行主要义务,出让方接受并履行了交付义务,该交易行为符合民间房屋买卖的交易习惯,应视为被告已将房屋及房屋相关权利出让给原告,买卖合同成立。原告有理由相信石某与石某甲在房屋买卖上意见一致,而石某作为房屋所有人,应具有实际判断能力,其在十余年的时间内从未提出异议,并且在原告提供的录音中亲口认可出售房屋,亦有证据证明被告自愿配合由原告出资完成了房屋40%产权的增购手续,足以认定原告与被告已经形成了房屋买卖关系,为保障交易稳定,维护交易诚信,张某与石某的房屋买卖行为当属有效,被告提出原告没有购买诉争房屋而欺诈被告要求过户的意见与查清的事实不符,本院不予支持。

买卖合同双方应当自觉履行合同义务,由于原告已经履行了房屋买卖合同中买方的主要义务,被告在完成房屋增购手续后,应当履行卖方协助过户的义务。依照交易诚信原则,被告无权更改合同内容或提出其他要求,交易双方在互谅互让的基础上,为尽快达到合同目的而自愿给予一定补偿应视为双方为缓解矛盾、化解纠纷的示好行为,被告不能以达不成补偿一致意见为由拒绝履行合同义务,依合同约定原告没有补偿义务,所以被告以原告在协商补偿过程中不诚信为由要求驳回原告诉求的意见,本院不予支持。

依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,原告张某要求被告石某继续履行合同,协助原告办理诉争房屋过户手续的诉讼请求,依法应予支持。由于房屋过户而产生的相关费用应当依照法律法规和有关规定执行,原告要求被告承担应由出让方承担税费的请求应予支持。原告提出原、被告双方曾于20111222日签订房屋买卖合同并约定违约条款与查清的事实不符,原告亦未主张由于被告违约给原告造成的损失额,故原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求,本院不予支持。

综上,经调解无效,依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第一百零七条之规定,作出判决。

案件注解:

一、口头协议在房屋买卖合同纠纷中的效力问题。本案中被告石某作为诉争房屋的产权人,可以授权其父亲石某甲处分诉争房屋,原告石某委托王某在被告的指示下,与石某甲达成了买卖房屋的口头协议,原告依协议向石某甲支付购房款后,石某甲即将房屋交付给了原告,并将购房原始收据原件交付给原告,买受方已履行主要义务,出让方接受并履行了交付义务,该交易行为符合民间房屋买卖的交易习惯,应视为被告已将房屋及房屋相关权利出让给原告,买卖合同成立。原告有理由相信石某与石某甲在房屋买卖上意见一致,而石某作为房屋所有人,应具有实际判断能力,其在十余年的时间内从未提出异议,并且在原告提供的录音中亲口认可出售房屋,亦有证据证明被告自愿配合由原告出资完成了房屋40%产权的增购手续,足以认定原告与被告已经形成了房屋买卖关系,为保障交易稳定,维护交易诚信,张某与石某的房屋买卖行为当属有效,

二、为办理过户而承诺给予补偿的法律后果。买卖合同双方应当自觉履行合同义务,由于原告已经履行了房屋买卖合同中买方的主要义务,被告在完成房屋增购手续后,应当履行卖方协助过户的义务。依照交易诚信原则,被告无权更改合同内容或提出其他要求,交易双方在互谅互让的基础上,为尽快达到合同目的而自愿给予一定补偿应视为双方为缓解矛盾、化解纠纷的示好行为,被告不能以达不成补偿一致意见为由拒绝履行合同义务,依合同约定原告没有补偿义务,故对买受人的补偿承诺应慎重处理,买受人是没有补偿义务的。

河北省邢台市桥东区人民法院   韩 鑫

 

 

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